부동산 경매의 종류는 무엇이 있을까?
안녕하세요. 오늘은 경매의 기본 개념과 부동산 경매에 대해 설명하겠습니다. 내용이 꽤 복잡하기에 알아보기 쉽게 예시 사항을 기재하였습니다. 재밌게 글을 읽어주시고 유익한 시간이 되길 바라겠습니다.
경매란?
“경매”란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다. 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각 대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원 경매가 그 대표적인 예입니다.
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부동산 경매는 무엇일까?
1) 부동산 경매
부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구, 가전, 콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.
2) 경매의 종류
경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다.
- 사경매: 사경매는 개인이 주체가 되어서 실시하는 경매를 말합니다. 공경매와 대응하는 개념이라고 생각하시면 편하겠습니다. 주로 수산물시장 그리고 농수산물시장에서 볼 수 있는 경매방식입니다.
- 공경매란: 공경매는 국가의 공권력으로 금전채권의 실현을 목적으로 하는 강제적인 환매제도로 민사집행법의 강제이행절차를 따르는 경매와 국세징수법의 체납처분에 따르는 공매가 있습니다. 그리고 민사집행법상의 경매에는 일반채권자에 의한 경매와 담보권 실행을 위한 경매가 있습니다.
- 임의경매란: 임의경매는 채무자의 허락을 받거나 소송을 제가하는 등 복잡한 절차가 존재하지 않고 이루어지는 경매입니다. 예시를 들어 설명하겠습니다.
2억 원의 주택을 매수 하려고 하는 A라는 사람이 있습니다. 하지만 A에게는 수중에 1억 원밖에 없습니다. 때문에 A씨는 은행에 가서 “이 집을 담보로 돈 좀 빌려 주세요”라고 요청합니다. 그러자 은행측에서 말합니다. “좋습니다. 1억 원 대출해 드리겠습니다. 하지만, 만약 매달 약정된 원금과 이자를 제때 갚지 못할 경우에는 A의 허락을 받지 않고 경매에 넘겨서 그 집을 돈으로 바꾼 뒤 저희가 빌려드린 돈을 회수하겠습니다. 이 사항에 동의하시면 1억 원 대출해 드리겠습니다.” 그러면 1억 원이 필요한 A는 “알겠습니다 원금과 이자를 제 때 잘 갚겠습니다.”라고 동의한 후 1억 원을 빌려 주택을 매수했습니다. 그리고 은행은 ‘근저당’을 설정합니다.
A는 한 동안은 원금과 이자를 착실하게 잘 갚아 나갔습니다. 하지만 갑작스레 상황이 어려워져 제대로 빚을 갚아나가지 못했습니다. 은행측에서는 몇 번이나 독촉을 하였지만 A는 약속한 원금과 이자를 갚지 못하자 은행은 당초에 약속했던 대로 A의 동의가 없이 바로 법원에 경매를 신청하였고 B라는 사람에게 낙찰이 되었습니다. 그리고 B라는 사람은 경락대금을 납부하였고 은행은 낙찰자 B에게 경락대금을 받아 채권을 회수하였습니다. 그리고 A의 주택의 소유권은 B에게 넘어갑니다.
“즉, 임의 경매란 은행은 돈을 빌려주기 전에 근저당권 같은 담보를 설정한 뒤 돈을 갚지 않을 경우 A의 허락 없이 바로 경매에 넘겨 채권을 회수합니다. 이렇게 채무자의 허락, 재판 등과 같은 복잡한 절차 없이 깔끔하게 이루어지는 경매가 ‘임의경매’라고 생각하시면 되겠습니다.”
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강제 경매란?
담보가 없는 상황에서 소송을 제기하고 법원으로부터 판결을 받아 그것을 근거로서 채무자의 부동산, 자동차 등에 대하여 진행하며 채권을 회수하는 경매가 즉 ‘강제경매’ 입니다. 예시를 들어 설명하겠습니다.
A라는 사람은 개인 사정으로 인하여 현금 4천만 원이 필요합니다. 그래서 평소 알고 지내던 B에게 “4천만 원만 빌려줄 수 있어? 3개월 후에 꼭 갚을게”라고 부탁을 합니다. B의 입장에서는 생각이 많아지지만 차용증을 써준다는 말을 듣고 4천만 원을 빌려주었습니다. 하지만 3개월이 지나도 A는 돈을 갚지 않았습니다. 독촉 전화를 해보았지만 A는 계속 미루다가 어느 순간부터는 B의 전화도 받지 않았습니다. 화가 난 B는 A를 직접 찾았고 A가 외제차량을 끌고 다니는 것을 목격하였습니다.
A를 만난 B는 이렇게 대화를 합니다. “갚을 돈이 없어도 이 차량을 딜러한테 팔면 적어도 5천만 원은 받을 수 있겠네? 그러니까 나한테 자동차에 근저당을 설정해 줘” 채무자인 A는 일단 급하게 말을 둘러대기 위해 “내가 며칠안으로 들어올 돈이 있다. 그 돈이 들어오는 즉시 이자까지 계산해 돈을 다 줄 테니 딱 며칠만 기다려 달라. 만약 내가 며칠 안으로 갚지 못할 시에는 그때 바로 근저당 설정을 해주겠다” 라고 이야기를 했습니다. 며칠이 지나면 이자까지 계산해 어떻게든 준다는 말과 그 때도 갚지 못하면 근저당 설정을 해주겠다는 A의 말을 듣고 돌아갑니다.
하지만 잔꾀를 굴린 A는 C라는 사람에게 바로 전화를 걸어서 “사채업자가 돈을 갚으라고 자꾸 독촉 전화를 하고 있어. 내 차에 근저당 5천만 원을 설정해 줘”라고 요청한 뒤 C는 A의 자동차에 근저당 5천만 원을 설정합니다. 이럴 경우 B는 자동차를 통해 빌려준 돈을 회수할 수 없습니다.
이럴 경우에는 어떻게 해결을 해야 할까요? B는 돈을 빌려줬다는 차용증을 썼습니다. 또한 갑에게 빚을 갚으라는 독촉하는 전화 내역 등을 가지고 채무자인 A의 동의 없이 가압류를 설정할 수 있습니다. 가압류를 설정하였다면 C가 근저당을 설정하려고 해도 이미 4천만 원의 가압류가 걸려 있어서 근저당 설정이 불가능 해집니다. 이렇게 가압류를 설정한 뒤 채무자를 찾아가서 근저당 설정을 요구하는 것이 좋습니다.
“B는 차용증 등만 가지고 A의 신용 믿고 돈을 빌려준 뒤 A가 채무를 이행하지 않을 경우 갑의 현금화할 수 있는 재산(부동산, 자동차, 땅) 등에 가압류를 신청하는 절차를 이행하고 차용증 및 독촉 문자를 법원에 소송을 제기하고 법원으로부터 판결을 받아 판결문에 근거하여 갑의 재산에 대한 경매를 진행하여 채권을 회수하는 경매가 강제 경매입니다.”
“강제경매는 정말 깔끔하다는 생각이 들지 않습니다. 그래서 채권자의 속이 많이 타들어갈 것 같습니다.”
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